Обмен жилых помещений

(англ. exchange of dwellings) - в РФ передача прав и обязанностей по договору найма или аренды жилых помещений. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»** наниматель или арендатор жилого помещения в домах гос-ного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с др. нанимателем или арендатором, в т.ч. с проживающим в др. населенном пункте.

Наниматель или арендатор такого жилого помещения имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передавать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

Согласно ст. 67 ЖК* О.ж.п. производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при О.ж.п. с членом жилищно-строительного кооператива — с учетом требований, предусмотренных ст. 119 ЖК.

Для О.ж.п. в домах гос-ного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в т.ч. временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. О.ж.п., в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в т.ч. временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

О.ж.п. в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев О.ж.п. в домах, принадлежащих колхозам.

О.ж.п. оформляется в установленном порядке. Административные ограничения в О.ж.п. не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Соглашение об О.ж.п. вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в 6-месячный срок.

О.ж.п. не допускается, если: а) к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; б) обмен имеет корыстный или фиктивный характер; в) дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в др. целях либо передается для гос-ных или общественных нужд; г) дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; д) помещение является служебным или находится в общежитии; е) в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий. Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством.

О.ж.п. может быть судом признан недействительным: если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ЖК; по основаниям, установленным гражданским законодательством РФ для признания сделки недействительной (см. Недействительность сделок; Основания недействительности сделок). В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить др. стороне убытки, возникшие вследствие обмена.