ипотека

(гр. Hypotheke - залог, заклад) - залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другой недвижимости. В РФ регулируется Общими положениями ГК РФ о залоге и ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. Договор об И. подлежит нотариальному удостоверению и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью (ст. 339 ГК РФ). Имущество, на которое установлена И., не передается залогодержателю.

* * *

(от гр. hypotheke - залог, основание, заклад; лат. hypotheca; англ. hypothec, hypothecation, mortgage) - в гражданском праве залог объектов, отнесенных к недвижимому имуществу. И. - древняя форма обеспечения исполнения обязательств, применявшаяся еще в Афинах и предполагавшая залог недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды. Так, земельный участок должника мог быть заложен в качестве обеспечения кредита. При просрочке кредитор не имел права немедленного захвата владения, лишь через особый процесс он мог добиться права вступить во владение залогом. В Риме И. давала кредитору право потребовать перехода в его собственность участка несостоятельного должника.

В РФ И. подчиняется общим правилам ГК РФ* и специальным нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»**. И. может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, др. договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые И., подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

И. обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому И. обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об И. (см. Договор о залоге недвижимого имущества). И., установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, то И. обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: а) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного И. обязательства; б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным И. обязательством либо федеральным законом; в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. По общему правилу, И. обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества; в договоре можно установить иное.

Если в договоре об И. указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных И., то обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными И., кроме требований, основанных на подп. 3 и 4 п. 1 ст. 3 или на ст. 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об И. или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.

Предметом И. может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ (см. Недвижимость), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для гос-ной регистрации прав на недвижимое имущество, в т.ч.: а) земельные участки, кроме участков, указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; б) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; г) дачи, садовые дома, гаражи и др. строения потребительского назначения; д) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Здания, в т.ч. жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом И. при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Правила указанного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке, в т.ч. зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 этого Федерального закона.

Если иное не предусмотрено договором, то вещь, являющаяся предметом И., считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом И.

Правила об И, недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

И. подлежит гос-ной регистрации по правилам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»** (см. Государственная регистрация ипотеки).