сервитут

(от лат. servitus - обязанность, обязательство, повинность) - особый вид ограниченного вещного права, заключающийся в праве пользоваться (в установленных пределах) чужой вещью. Чаще всего С. - право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях С. обременяются здания, сооружения и другое недвижимое имущество. С. может устанавливаться для обеспечения собственнику земельного участка прохода и проезда через другой (соседний) участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд, которые не могут быть обеспечены иным путем. С. - не самостоятельное вещное право, поэтому не может быть предметом купли-продажи, залога и не передается каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения эксплуатации которого установлен С. Термин "С." употребляется в законодательстве РФ с 1994 г. Отдельные его виды регулируются ГК РФ, Лесным, Водным и Градостроительным кодексами РФ, а также некоторыми федеральными законами.

* * *

(лат. servitus; англ. servitude, easement) — известное еще римскому праву право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Помимо естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них правомочий, римское право допускало существование и прав на чужие вещи. С. заключался в обязанности оказывать своей вещью определенную услугу третьим лицам: «сущность сервитута в том, что лицо что-то терпит или чего-то не делает». С. развились из прав, обусловленных отношениями соседства, когда нормальное хозяйственное использование соседствующих земельных участков, строений и т.п. требовало взаимных уступок и ограничений, а абсолютизация прав собственников порождала взаимные потери. Так возникли земельные С., связанные с земельной собственностью. Позднее получили распространение и личные С.

Вещные, или земельные, С. (s. praediorum) подразделялись на сельские и городские. Сельские С. предполагали обязанность собственника терпеть передвижение др. лиц через его участок к хозяйственно необходимым местам или вещам общего значения (iter), перегон скота через участок к пастбищу или водопою, в т.ч. проезд повозок (actus), проведение водопровода через участок одного собственника к участку другого (aquaeductus). В постклассическую эпоху сложились и др. виды сельских С: право черпать воду на чужом участке, отводить воду на территорию чужого владения, брать глину с чужого участка, пасти скот на лугах, входящих в чужое владение, но ранее используемых для этой цели, и др. Городские С. также предусматривали ограничения в целях общего хозяйственного использования и взаимных выгод: право слива воды, проведения канализации через участок соседа, обязанность не загораживать соседу вид из окна и т.п. Ограничения собственник обязан был терпеть в пользу любых лиц, которые стали бы пользоваться выгодами, вытекающими из С. Поэтому земельные С. имели всеобщий, абстрактный характер.

Личные С. (s. personarum) предполагали ограниченные права собственности в пользу конкретного лица, которому тем самым предоставлялись некоторые права в отношении не принадлежащей ему вещи. Важнейшими видами личных С. были узуфрукт, пользование и проживание. Узуфрукт, или право пользования плодами и доходами (ususfructus), заключался в предоставлении лицу права получения плодов и доходов от непотребляемой вещи, не принадлежащей ему (фруктами из сада, молоком от коровы и т.п.). Пользование, или узус (usus), заключалось в праве брать овощи с чужого огорода, жить в чужом доме, использовать чужое животное или раба (слугу) для собственных нужд. Пользовавшийся узусом должен был соблюдать те же требования, что предполагались и для узуфрукта, но не имел права использовать предметы узуса иначе как для своих нужд. Право проживания (habitatio) предполагало обязанность собственника жилого дома терпеть проживание в нем др. лиц (см.: О.А. Омельченко. Основы римского права. - М., 1994; Римское частное право. Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М., 1994).

Основаниями для установления С. были: а) судебный приговор, которым определялась хозяйственная необходимость использования чужой собственности, б) договор между собственником вещи и пользователем узуфрукта (только для личных С.), в) получение по наследству, в т.ч. в качестве легата.

С. прекращались: а) гибелью вещи - физической или юридической (т.е. выходом ее из гражданского оборота), б) смертью лица, которому предоставлялся личный С, в) истечением срока, на который он устанавливался, г) изменением сущности вещи, д) слиянием в одном лице собственника и пользователя личного С, е) неиспользованием С. в течение двух лет, т.е. по давности.

По гражданскому законодательству РФ собственник недвижимого имущества {земельного участка, др. недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника др. земельного участка (соседнего участка) предоставления С. Согласно ст. 274 ГК РФ* С. может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также др. нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления С.

Обременение земельного участка С. не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. С. устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления С, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»** гос-ная регистрация С. проводится в Едином гос-ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен С, при наличии у последнего соглашения о С. С. вступает в силу после его регистрации в реестре. Если С. относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия С, прилагается заверенный организацией по учету соответствующего объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия С. Если С. относится ко всему земельному участку, то предоставление плана земельного участка не требуется.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях С. спор разрешается судом по иску лица, требующего установления С. На условиях и в порядке, предусмотренных пп. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, С. может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому  участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Собственник участка, обремененного С, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен С., соразмерную плату за пользование участком.

С. сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к др. лицу. С. не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого С. установлен. По требованию собственника земельного участка, обремененного С, С. может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения С. не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения С. См. также Водный сервитут; Лесной сервитут; Международные сервитуты.